Как продать имущество, находящееся в залоге

Ни для кого не секрет, что благодаря кредиту, взятому в банке, можно стать обладателем квартиры, машины и даже целого дома. Особенно это полезно тем, кому не хватает собственных средств или нет желания изымать столь крупную сумму денег из семейного или предпринимательского бюджета.

Зачем продавать заложенное имущество

До кризиса покупка транспорта или пресловутых квадратных метров в кредит не обязательно были стремлением получить недосягаемое. Очень часто они становились возможностью заемщиков заработать – вложить и сохранить уже имеющееся у них состояние, а впоследствии еще и преумножить его, ведь на рынке недвижимости неизменно фиксировался рост цен на жилье.

Недвижимость покупали, сдавали в наем, который приносил пассивный доход, а в случае необходимости ее можно было выгодно продать, так как цены вырастали хорошо и высоко. Благодаря этому можно было без труда погасить остатки задолженности по кредиту, да еще и немного заработать на получившейся разнице.

Сегодня факт продажи ипотечной квартиры (как и любого другого залогового имущества) – в большинстве вещь вынужденная, ведь упали не только цены на жилье и транспорт, но и спрос на них. Да и платежеспособность населения оставляет желать лучшего. Чаще всего нужда продать залоговое имущество возникает, если заемщик не может справиться с обязательствами по выплате кредита, которые он взял на себя. Причиной этому обычно является потеря или полное снижение платежеспособности и отсутствие возможности рефинансировать кредит на условиях, которые бы устроили как банк, так и самого заемщика.

Покупать имущество, которое находится в залоге под банковским кредитом, может быть выгодно покупателю. Хотя, есть в этом и свои минусы. Выгода покупателя здесь проявляется в демпинговых ценах, которые обычно ниже рыночной стоимости жилья, особенно если сроки продажи ограничены, а сама продажа является необходимостью. Если у покупателя не хватает собственных средств для оформления сделки купли-продажи, то банк, который заинтересован в полноценном погашении долга по кредиту, может рассмотреть возможности покупателя на возможность выдать ему кредит для погашения недостающей суммы.

Как для заемщика, так и для банка залоговые кредиты являются шансом рассчитаться с денежными запросами по кредиту путем реализации залоговой собственности. В лучшем случае это делается целиком, в худшем – частями.

Если инициатором продажи залогового имущества выступает непосредственно сам заемщик, то чтобы не возникли недоразумения и неприятности, ему необходимо получить согласие банка-кредитора. В ряде случаев достаточно устного согласия, а иногда - письменного.

Способы продажи имущества, находящегося в залоге

Если заемщик занимается реализацией предмета залога самостоятельно и добровольно, то у него существует три пути:

1. Продажа имущества с переходом права собственности к покупателю после того, как будет полностью погашена задолженность перед банком. Погашение ссудной задолженности производится за счет суммы, полученной продавцом в качестве залога (предоплаты) от покупателя.
2. Право воспользоваться аккредитивом.
3. Возможность использования сейфовой ячейки для хранения средств на время, необходимое для регистрации снятия обременения с имущества и перехода права собственности.

Самым безопасным и приемлемым для банка способом является первый. В случае если залоговое имущество – это недвижимость (дом, земельный участок, квартира), то после погашения задолженности, заемщик получает от банка-кредитора письмо-уведомление в регистрационную службу о выполнении обязательств, после чего регистрируется снятие обременения и переход права собственности на имущество к покупателю.

Если предметом залога является движимое имущество (автомобиль), то заемщик получает в банке оригинал ПТС. Таким образом, банк уведомляется о совершении сделки, но он сам в ней не принимает никакого участия. После того, как задолженность погашена полностью, требований и вопросов со стороны банка к заемщику и залоговому имуществу уже не может быть. А на плечи продавца, еще недавно бывшего заемщиком, возлагается последующая регистрация перехода права собственности от него к покупателю. Иногда регистрационная палата отказывается регистрировать сделку. Договор купли-продажи составляется без участия банка, между заемщиком-продавцом и покупателем. В этом заключаются основные риски для покупателя имущества, еще недавно бывшего в залоге у банка, ведь он может остаться как без своих денег, так и без имущества. Если степень его доверия к продавцу находится на низком уровне, то ему следует позаботиться о подстраховке заключаемой сделки, к примеру, составить договор аванса, в котором оговорены условия его внесения и обязательное участие риэлтора.

Второй указанный выше способ дополняет первый. Банк гораздо реже использует подобную схему, так как полномочия региональных представительств банка очень часто ограничены в осуществлении сделок такого плана. Главное преимущество второго способа – уменьшение рисков покупателя залогового имущества. Суть способа заключается в том, что покупатель открывает аккредитив на сумму заключаемой сделки, основным условием перевода денег с аккредитива в счет погашения задолженности является наличие у нового владельца документа о праве собственности на имущество. Регистрация собственности производится с согласия банка. Обременение с залогового имущества снимается после регистрации прав собственности (и погашения кредита).

Примеров использования на практике третьего способа практически нет. Исключение – покупка залогового имущества сотрудниками банка или его VIP-клиентами. Используется такой метод при продаже недвижимости. При реализации этого способа продавец сам находит покупателя, или же покупатель самостоятельно обращается в банк. Оформление сделки купли-продажи производится между заемщиком-продавцом и покупателем. Деньги убираются в две сейфовые ячейки банка двумя суммами. Одна – средства, необходимые для погашения обязательств заемщика перед банком и вторая – оставшаяся часть суммы. О прекращении кредитного договора банк самостоятельно уведомляет регистрационную службу. Ипотека прекращается и производится регистрации права собственности нового владельца. Банковские ячейки могут быть вскрыты только после предъявления права собственности. Так как в ходе реализации этого способа банку приходится в самом начале отказаться от обременения, то именно он находится в зоне риска, ведь вероятность получить отказ на стадии регистрации прав собственности нового владельца имущества, до сих пор существует.

Из вышесказанного становится ясно, что купля/продажа имущества, бывшего в залоге, может быть выгодной не только для заемщика, но и для банка и для покупателя.

Еще одним важным преимуществом приобретения залогового имущества является то, что покупателю не стоит волноваться в юридической чистоте приобретаемого им имущества, ведь его придирчиво проверяют юридическая служба банка и банковская служба безопасности, что полностью исключает вероятность наличия права собственности на имущество у третьих лиц.