Перекредитование при ипотеке

Перекредитованием называется процедура оформления кредита, ставка которого ниже чем ставка кредита, взятого для него с целью его погашения. Сегодня наблюдается картина снижения ставок по ипотечному кредитованию, что позволяет использовать этот инструмент для уменьшения суммы переплаты по ипотечному кредиту.

Иногда перекредитование используют и для изменения других условий ипотеки, например, для увеличения ее срока с соответствующим уменьшением ежемесячных платежей.

Когда перекредитование при ипотеке становится выгодным?

Ипотечное кредитование имеет долгую историю, и во многих странах перекредитование уже давно стало обычным делом, ведь оно приносит выгоду, даже если процентные ставки по старому и новому кредитам различаются на десятые доли процента. В России выгода от перекредитования становится заметной, если разница между ставками составляет 2-3%, так как оформление нового ипотечного кредита влечет за собой ряд дополнительных платежей.

Если перекредитование оформлять в банке, в котором вам и был выдан ваш первый кредит, то вы можете избежать большей часть этих расходов. К сожалению, банки неохотно понижают процентные ставки по уже заключенным некогда ипотечным кредитам, так как этим они уменьшают свой непосредственный доход. Выход из этой ситуации найти можно, к примеру, можно получить согласие другого банка на предоставление вам ипотечного кредита под более низкие проценты и предъявить эту бумагу в банке-кредиторе, чтобы тот пошел на изменение условий кредитования.

Если в процессе перекредитования заемщик меняет банк, то его ожидает ряд проблем. Первым делом, его ожидают дополнительные расходы в виде банковского сбора (сбор за рассмотрение кредитной заявки, сбор за выдачу кредита и т.д.). После этого ему придется повторно оценивать свое жилье и страховаться, ведь каждый банк работает с определенными партнерами-оценщиками и страховыми компаниями. Кроме того, следует помнить о том, что банки могут выдвигать разные требования к жилью, приобретаемому посредством ипотеки, и если один банк эту квартиру одобрил и выдал кредит, то не обязательно, что она будет одобрена и другим банком. И напоследок – кредитная история у заемщика должна быть идеальной.

Даже если перекредитование проходит в том же самом банке, заемщика все равно ожидают траты по перерегистрации ипотечного кредита и нотариальному удостоверению сделки.

Сложности при перекредитовании

Согласно российскому законодательству, имущество, являющееся залогом обеспечения исполнения обязательств по предшествующей ипотеке, может быть представлено в качестве залога по обеспечению исполнения другого обязательства по следующей ипотеке (глава 7, Закон «Об ипотеке»). Другими словами, заемщик по ипотечному кредитованию может повторно заложить данное жилье, что в полной мере отвечает целям перекредитования. На практике заемщикам приходится идти по другому пути – сначала погасить кредит у первого кредитора, затем снять с жилья залоговое обременение и только после этого он может взять новый ипотечный кредит и сделать жилье опять залоговым.

Если ни одна программа по перекредитованию не подошла, то погасить первоначальный ипотечный кредит можно за счет краткосрочных кредитов, не требующих залога, которые будут погашены за счет средств нового ипотечного кредита. Как правило, процентные ставки в потребительском кредитовании на 5-10% выше ставок ипотечного кредитования, и эта разница может стать еще одним дополнительным расходом в процессе перекредитования. Этого можно избежать, если заемщик обладает еще какой-нибудь собственностью, которую он может заложить, чтобы получить новый ипотечный кредит.

Перекредитование с помощью ипотечного брокера

Существует еще один вариант для перекредитования – обратиться к ипотечному брокеру. С его помощью новый ипотечный кредит вполне реально получить до закрытия старого. На время перерегистрации ипотеки гарантом перед банком-кредитором по новому займу выступит ипотечный брокер. Стоимость его услуги составит 10-60 тысяч рублей. Учитывая, что ежемесячные платежи по новому кредиту будет на 4-6 тысяч рублей меньше, эта сумма быстро окупится.

В нашей стране еще только запускаются механизмы ипотечного перекредитования. Благодаря своему удобству и простоте, они уже в скором времени должны стать нормальной практикой, а заемщики получат возможность выбирать подходящий для него вариант перекредитования и возможно даже не один раз за все время выплаты ипотечного кредита.