Титульное страхование недвижимости

Вряд ли у кого-то повернется язык назвать российское титульное страхование популярным. Как правило, страховой полис получают в процессе оформления ипотеки и по инициативе банка. Давайте разберемся, что заемщик и кредитор получают при страховании титула и насколько необходимо оформлять данный полис.

Сущность и особенности титульного страхования

Основное предназначение титульного страхования – возмещение убытков в том случае, если покупатель утрачивает право собственности на объект недвижимости, в том числе оформленный в залог. На фоне увеличения махинаций с недвижимостью, все больше банков сегодня в виде обязательного этапа заключения договора ипотечного кредитования указывают предоставление полиса титульного страхования.

Однако застраховать титул можно не только при приобретении недвижимости через ипотеку. Все чаще этим видом страхования пользуются и покупатели, приобретающие жилье и другие объекты за собственные средства.

Главное отличие страхования титула от остальных страховок состоит в том, что событие, которое может спровоцировать возникновение страхового случая, случилось до заключения договора страхования, но ни покупателю недвижимости, ни кредитору о нем не было ничего известно.

Сроки, на которые страхуется титул, и сумма страховки

Полис титульного страхования оформляется как на оценочную стоимость недвижимости (именно на этих условиях предпочитают работать банки), так и на сумму выданного кредита. Если страховой случай наступит по полису титульного страхования оценочной стоимости недвижимости, банк получит от страховой компании всю сумму, которая пойдет на погашение долга и начисленных процентов по займу, а остаток перечисляется на текущий счет заемщика. Таким образом, клиент расплачивается с банком, а также возвращает себе средства, которые он вложил при покупке данного имущества. Если страховой случай наступает по второму варианту, то страховая компания закрывает только долг заемщика и все начисленные на него проценты, а собственные средства, которые человек вложил в покупку, он просто теряет.

Если говорить о сроках действия договора титульного страхования, то по требованию банков они обычно равны сроку действия кредитного договора. Некоторым банкам достаточно трех лет (затем истекает срок исковой давности). Чтобы заранее рассчитать свой бюджет и постараться учесть все расходы по выплате кредита, нужно уточнить, на какой период вам нужно приобрести данный вид страховки.

Заблуждения заемщиков, касающиеся титульного страхования

Большинство людей, заключая с банком договор ипотечного кредитования, полностью уверено, что финансовое учреждение тщательно отслеживает «юридическую чистоту» заключаемой сделки, а, следовательно, риска утраты титула нет, а страховка является всего лишь досадной статьей расходов. Увы, но это не совсем верно. Банк тщательно проверяет финансовое состояние участников сделки, убеждается, что квартира не находится в залоге, а все документы, предоставленные ему со стороны заемщика достоверны. Но банку не под силу предугадать наступления ряда событий, которые не имеют никакого отношения к залогодателю.

Многим заемщикам известно, что законодательство РФ предусматривает возможность выплаты компенсации, если человек утрачивает право собственности (средства идут на погашение долга по кредиту и возмещение вложений заемщика). Частично это верно, так как статья 31.1 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривает разовую выплату компенсации в случае, если утрачено право собственности на недвижимое имущество. Если собственник имущества лишен права истребовать его у приобретателя, то компенсация полагается ему. Приобретатель имущества также имеет право подать заявление на получение компенсации. Основным документом при оформлении компенсации является вынесенное в пользу заявителя судебное решение по оспариваемому жилью, которое не было исполнено в течение одного года. К примеру, когда ответчик в розыске, а решение суда уже есть.

Сумма компенсации, выплачиваемой государством, вычисляется на основании размеров причиненного ущерба, но не может превышать сумму в 1 млн. рублей. Существует риск, что стоимость недвижимости может быть выше максимально возможной суммы компенсации. Также в законе не прописан порядок осуществления компенсаций подобного рода, и может случиться так, что поэтому вам могут отказать в возмещении.

Когда нужно титульное страхование?

Страхование при приобретении недвижимости, в том числе при получении ипотеки, а в особенности, титульное, способно выручить не только кредитора, но также заемщика. Возможностей для этого множество и вот только самые распространенные из них:

• Полная утрата и частичное ограничение права собственности вследствие подачи виндикационного иска. Собственник жилья может потребовать возвращения его от незаконного владения. Подобные иски удовлетворяются, если ответчик стал обладателем данного имущества на безвозмездной основе или он является недобросовестным приобретателем (или мошенником). Если же недвижимость была куплена добросовестным приобретателем, не имевшим злого умысла и за деньги, ее законный собственник может истребовать свое имущество исключительно у лица, которое не имело никаких прав на его отчуждение. Например, вы приобрели жилье у собственника, не зная, что он не имеет прав на совершение данной операции. После того как на сцене появляется истинный владелец жилья, он может востребовать жилье у продавца, а не у вас. Сделать он это может в трехлетний срок, именно столько составляет срок исковой давности по искам подобного рода.
• В случае если подается иск о признании сделки недействительной на основании ГК РФ (в случае мошенничества, при нарушении прав собственности несовершеннолетних и наследников). В этом случае суд выносит постановление о возвращении обеим сторонам всего, что они получили по сделке (деньги и имущество). Иск такого рода может быть предъявлен и к добросовестным приобретателям (в случае оспаривания первой сделки, по которой продавец сам приобрел данное имущество). Если первая сделка признана законной, то заемщику может быть предъявлен только виндикационный иск, срок подачи которого также составляет три года.

Таким образом, учитывая подобные риски, титульное страхование при приобретении недвижимости в ипотеку является достаточно эффективным механизмом, который защищает интересы как банка-кредитора, так и самого заемщика (конечно, если он не мошенник). Помимо этого, покупатель недвижимости получает компетентного и надежного защитника своих интересов, которым выступает страховая компания. Чтобы избежать страховых выплат по полису титульного страхования, страховая компания приложит все силы, чтобы отстоять ваше право собственности на данное имущество.