Условия и этапы ипотечного кредитования

Ипотечный кредит, или кредит, который берется на приобретение недвижимости, представляет собой долгосрочный кредит, основное предназначение которого заключается в приобретении жилой или коммерческой недвижимости. Основная особенность – заемщик может приобрести ту или иную недвижимость после внесения части ее стоимости в качестве первоначального взноса. Как правило, это 10-20%. Банк выдает остальную сумму после оформления кредитного договора, при этом срок его варьируется от 0,5 до 25 лет.

Оформивший ипотечный кредит заемщик может рассчитывать на получение в собственность жилья, на налоговые льготы, на отсутствие зависимости от инфляции, от ценовой политики, существующей на рынке недвижимости.

По ипотечным кредитам в настоящее время сложились процентные ставки в пределах 12-16% годовых. Погашать кредит необходимо ежемесячно, причем платежи могут быть как аннуитетными (в равных долях), так и дифференцированными (по убыванию).

При ипотечном кредите в качестве обеспечения рассматривается приобретаемая недвижимость, иногда требуются еще и поручители. Как правило, необходимость в поручителях присутствует, пока ипотечная сделка не пройдет процесс регистрации в регистрационной палате. По получении свидетельства о собственности поручители также обычно не требуются.

Кроме заемщика участниками сделки могут стать и созаемщики. В некоторых ипотечных программах учитывается как совокупный доход семьи заемщика, так и доход созаемщиков, являющихся его близкими родственниками. В случае если в сделке участвует созаемщик, он принимает на себя все обязательства, связанные с погашением кредита, при этом он приобретает право собственности на ту недвижимость, что приобретается по ипотечному кредиту.

Этапы ипотечного кредитования

Выделяют несколько этапов ипотечного кредитования:

I этап. Заемщик должен собрать требуемый пакет документов. Все участники кредитной сделки должны представить документы, удостоверяющие личность, подтверждающие платежеспособность, профессиональный стаж и другие. По недвижимости – это документы на право собственности, технический паспорт, документы, которые подтверждают отсутствие задолженности по налогам и коммунальным платежам, отчеты независимой оценки о стоимости данной недвижимости и прочие документы по необходимому перечню.

На данном этапе заемщик должен определиться с программой кредитования, выбрать подходящую ему недвижимость для приобретения. В банке проверяют информацию, предоставленную заемщиком, и документы на достоверность и полноту. Банк и заемщик согласовывают основные условия кредита.

II этап. Банк приступает к изучению кредитной истории заемщика, созаемщиков и поручителей. Также он оценивает финансовый риск, различные параметры кредита. На этом же этапе кредитный комитет принимает решение о возможности предоставления ипотечного кредита. На проверку документов уходит большое количество времени. Если прибегнуть к услугам аккредитованных банком риэлторов, сбор и рассмотрение документов можно произвести быстрее.

III этап. Происходит заключение договора. Банк кладет деньги на счет заемщика. Банк полностью контролирует ипотечную сделку. После сдачи документов на регистрацию в регистрационную палату производится перечисление на счет продавца выданных по ипотечному кредиту денежных средств. Приобретаемую недвижимость необходимо застраховать в пользу банка, в каких-то случаях страховке подлежит и жизнь заемщика. От заемщика требуется оплатить оценку стоимости недвижимости, регистрацию документов, комиссии за ведение и за открытие счета.

IV этап. Наиболее длительный период. В этот период осуществляется погашение кредита, недвижимость переходит в собственность заемщика. Заемщик, хоть и находится в статусе собственника недвижимости, лишен возможности совершения каких-либо сделок в отношении нее. Наложенное обременение связано с тем, что недвижимость служит залогом по взятому ипотечному кредиту. При изменении обстоятельств заемщика, если он не может в дальнейшем выполнять возложенные на него банком обязательства, банк может по поступившему от заемщика заявлению рассмотреть возможность изменения ряда условий выплат (изменение графика, отсрочка платежей и др.). В каких-то случаях банк может позволить продать недвижимость с целью приобретения более дешевой. Это выгодно и банку, и заемщику, поскольку у заемщика появляется реальная возможность рассчитаться с банком, не потеряв при этом жилье. Если наступит страховой случай, обязательства по выплатам ложатся на страховую компанию.

V этап. Осуществляется закрытие кредитного договора. Происходит это после полного погашения заемщиком задолженности. С этого момента обременение с недвижимости снимается, заемщик получает все права на жилье.

Пожалуй, самым существенным недостатком ипотечного кредитования являются существенные переплаты при приобретении недвижимости. Помимо переплат по ипотечному кредиту заемщику приходится еще платить за оформление всех сделок и за страхование. Суммы ежемесячных платежей порой достигают 30-50% от доходов заемщика за месяц.

Для большого количества людей ипотечное кредитование представляет собой единственную возможность решить жилищный вопрос. Купить квартиру за наличные могут далеко не многие. Однако прежде чем бежать оформлять ипотечный кредит, необходимо с особой тщательностью изучить условия кредитования. Также важно произвести реальную оценку своих финансовых возможностей, приняв в расчет длительность срока выплат.