Ипотечную квартиру — в аренду?

Очень распространилась в последнее время ситуация, когда, намереваясь приобрести в ипотеку квартиру или другой объект недвижимости, человек задумывается о последующей сдаче ее в аренду. В этом случае заемщик приобретает еще один источник дохода, из которого и погашается обязательство перед банком.

С одной стороны – это рациональный подход, получение еще одного источника дохода, укрепление финансового положения заемщика, что выгодно в том числе и банку. С другой стороны, при ипотечном кредите банк имеет все права отслеживать состояние имущества, находящегося у него в залоге по кредитным обязательствам. А при сдаче квартиры в аренду довольно велика вероятность того, что квартира быстро придет в весьма плачевное состояние. И потому банк просто может не дать разрешения на сдачу заложенного имущества в аренду. Давайте разберем все плюсы и минусы такой ситуации.

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?

В случае ипотечного кредитования заемщик является залогодателем, а банк залогодержателем приобретаемой квартиры, другого объекта недвижимости. Согласно закону, регулирующему этот вид кредита, заемщик не обязан согласовывать аренду с банком. Но тут есть небольшие ограничения. Договор аренды должен быть заключен на срок, не превышающий срок договора ипотеки. И помещение должно использоваться именно для тех целей, для каких оно предназначено. Жилое - для проживания, торговое - под магазин, и т.п.

Но отсутствие законодательно установленной необходимости согласовывать с банком передачу в аренду помещения, которое находится в залоге у банка, еще не означает, что можно это делать в любом случае. В самом кредитном договоре может быть прописано условие - запрет на сдачу в аренду залогового имущества или те или иные ограничения на этот счет. Включение такого условия в договор ипотеки не противоречит действующему законодательству, и большинство российских банков этим пользуются. То есть заемщик уже по условиям договора обязан согласовать аренду с банком и получить от него письменное разрешение.

Тонкости аренды ипотечной квартиры

При покупке квартиры в ипотеку собственником становится заемщик. Тем не менее, банк имеет право как залогодержатель периодически проверять состояние имущества, находящегося у него в залоге. Поэтому ни собственник помещения, ни арендатор не должны этому препятствовать. А также заемщик должен оповещать банк о прописке в квартиру собственника либо арендатора и членов его семьи.

Банк имеет право, и это часто тоже указывают в договоре ипотеки, расторгнуть договор по своей инициативе в случае выявления незаконного проживания лиц в квартире, а также при сдаче в аренду по не согласованному с банком договору. Но на практике расторжение договоров по этой причине случаются крайне редко. Кредитному учреждению гораздо важнее, что заемщик вовремя и в полном объеме вносит платежи по договору ипотеки. Проверка же состояния помещения, выявление состава проживающих в нем лиц требует дополнительных затрат от банка.

У кредитных учреждений есть иной способ уменьшить свои риски. Квартира, сдаваемая в аренду заемщиком, является предметом предпринимательской деятельности. А такая деятельность несет в себе большие риски. Поэтому и процент по страхованию в этом случае будет несколько выше. Кроме того, позиция банка такова, что арендатор может нанести существенный ущерб помещению, что повлечет за собой снижение рыночной стоимости объекта недвижимости. А банк, как залогодержатель, в этом крайне не заинтересован. Однозначно можно сказать, что банком только приветствуется открытое взаимодействие с ним заемщика по поводу предмета договора ипотеки.

Но заемщики, несмотря на условия договора, все же пытаются заключить договор аренды без ведома банка. И проверить этот факт банк вряд ли сможет, так как он ни участвует в составлении договора, ни в приеме платежей, ни в налогообложении этих сделок. В этом случае все обязательства, связанные с необходимостью уплаты налогов на доходы в размере 13% ложатся на заемщика. Он обязан и декларировать денежные поступления от аренды имущества, и уплачивать исчисленный налог. Банк к этим обязанностям не имеет отношения.

Позиция каждого кредитного учреждения в отношении возможности сдавать в аренду предмет ипотечного кредитования не однозначна. Одни из них категорически это запрещают условиями договора, другие требуют обязательно согласования с банком и получения письменного разрешения. Третьи отдают это на усмотрение заемщика. Главное для таких банков – своевременное погашение обязательств со стороны заемщика. В любом случае, как бы вы ни собирались поступить с приобретаемым имуществом, внимательно прочитывайте все условия договора.

Эксперты в этом вопросе советуют, что если заемщик покупает квартиру с целью сдавать ее в аренду, пока идут выплаты по кредитному договору, брать кредит на максимально возможный срок. Ежемесячный платеж в этом случае минимальный, а заемщик сможет не только компенсировать его поступлениями от аренды, но и получать доход, пополняющий семейный бюджет.

Сдача в аренду квартиры, находящейся в ипотеке, может быть неплохим источником дохода. Известный факт, что арендная плата со временем регулярно повышается, тогда как ежемесячный платеж по ипотечному кредиту, в зависимости от условий договора, имеет постоянную величину и не изменяется на протяжении всего срока кредитования либо даже снижается.