Ипотека на строящееся жильё

У заёмщиков особой популярностью пользуются кредиты на покупку квартиры или другого объекта, находящегося на этапе строительства. Востребованность ипотеки на строящееся жильё объясняется более выгодной ценой такой недвижимости в сравнении с аналогичной на вторичном рынке. В свою очередь банки неохотно кредитуют приобретение строящегося жилья, так как их риски в этом случае значительно выше, за исключением оформления кредита по программам банков, выступающих партнёрами строительных фирм.

Особенности ипотеки на строящееся жильё

При оформлении ипотеки на строящуюся недвижимость заёмщик не может предоставить обеспечение в виде залога жилья. У него имеются только права требования по договору с инвестором или застройщиком. И только после завершения строительства жильё может выступить залогом по кредиту.

Если клиент долго не возвращает кредит, то банк вынужден продавать права на недострой, а сделать это намного труднее, чем реализовать построенный объект. Также существует огромный риск, что стройка не завершится вовремя и будет заморожена. Поэтому и сложилась практика кредитования банками объектов только определенных застройщиков-партнёров.

По вышеизложенным причинам часто банк требует залог другого имеющегося имущества или поручительство третьих лиц. Также кредитной организации важно быть уверенной в платёжеспособности заёмщика, надёжности застройщика и в гарантии того, что жильё будет возведено и принято в эксплуатацию в назначенное время.

Пока недвижимость находится в процессе строительства, обычно банковские ставки выше на 1-3% по сравнению с показателями на сданную новостройку. Тем самым кредитные организации пытаются компенсировать завышенные риски по недостроенному зданию и отсутствию нормального залога. После окончания строительства заёмщик получает право собственности на объект, и по договору кредитования процентная ставка уменьшается.

Порядок кредитования

Оформление кредита на строящееся жильё проходит в нескольких этапов.

1. Необходимо выбрать строящийся объект жилья.
2. Собрать необходимые документы и подать их на рассмотрение в кредитную организацию. Если у застройщика с финансовой организацией нет договора, то нужно будет собрать большой перечень документов. А кредитор долго будет проверять строительную организацию, оценивать ликвидность недвижимости. Сейчас функционирует много партнёрских программ между кредитными организациями и строительными компаниями. Оформить ипотечный кредит по таким программам намного проще, выгоднее и быстрее, так как кредитор уже проверил надёжность застройщика, и заёмщик может взять ипотеку на более выгодных условиях. Но по партнёрским программам стоимость жилья может быть не самой выгодной на рынке.
3. После одобрения финансовой организацией заявки на кредит заёмщик предоставляет перечень документов по выбранной строящейся недвижимости, заключает договор о долевом участии с организацией-застройщиком. Перед подписанием договора со строительной организацией его рассматривает банк. Если кредитор его одобряет, то стороны подписывают вначале ипотечный договор, а затем – договор долевого участия.
4. Нужно будет внести первоначальный взнос, которым может выступать материнский капитал.
5. Договор о долевом участии регистрируется в государственном органе. Потом на основании этого документа подготавливается договор о залоге прав требования на объект, который также подлежит регистрации. И договор страхования здоровья и жизни заёмщика. Также можно застраховаться на случай замораживания стройки.
6. После подписания документов делается перевод банком денежных средств продавцу жилья.
7. После завершения строительства кредитуемого жилья и подписания акта перехода недвижимости в собственность покупателя нужно оценить жильё, перезаключить договора и оформить страховку на жилой объект.

К основным документам, которые необходимо предоставить в банк, относятся:

1. Заявление на кредит.
2. Документ, удостоверяющий личность.
3. Справки, подтверждающие доход и трудовую деятельность.
4. После получения согласия банка о выдаче кредита предоставляется договор долевого участия и документы о внесении покупателем части собственных средств.
5. Документы о залоге другой недвижимости (при необходимости).
6. Отчёт об оценке недвижимости (предоставляется в кредитную организацию в течение тридцати дней после регистрации прав собственности покупателя на имущество).

Банк вправе изменить и дополнить перечень необходимых документов.

Условия кредита

Условия ипотечного кредита на строящееся жильё различаются в разных банках, но чаще всего они такие:

• Минимальная сумма кредита обычно составляет триста тысяч рублей.
• Кредит выдаётся на срок от одного года до тридцати лет.
• Минимальный первоначальный внос – 10-20 процентов от стоимости объекта недвижимости.
• Процентные ставки зависят от суммы первоначального взноса и срока кредита. Минимальная процентная ставка составляет 11,5 % годовых.

Требования к заёмщику:

• Возраст заёмщика на момент предоставления кредита должен быть не менее двадцати одного года и не более 65-75 лет на момент погашения задолженности.
• Постоянный источник дохода и стаж работы не менее полугода на текущем месте работы и общего стажа за последние пять лет не менее года.
• Регистрация на территории Российской Федерации.

Плюсы и минусы приобретения строящегося жилья в ипотеку

Основные преимущества:

• Не все хотят жить в старом доме, а приобретая жильё в строящемся здании, покупатель получает чистое в юридическом смысле, новое жильё без истории, которое не нуждается в долгой проверке и дополнительном страховании.
• Цена на строящийся объект всегда намного выгоднее жилья на вторичном рынке. Разница в стоимости может быть до тридцати процентов. Заёмщик может очень сильно сэкономить.
• Планировки современных домов достаточно комфортны, а на этапе строительства можно самому согласовать самый подходящий вариант проекта.

Минусы и «подводные камни»:

• Заёмщик ограничен в выборе финансовых организаций, которые согласятся выдать кредит на понравившийся строящийся объект.
• Также минусом является сложный, утомительный процесс оформления ипотеки и маленький выбор кредитных программ.
• Процентная ставка по ипотечному кредиту на строящийся объект будет выше на 1-3%, чем по другим кредитным программам, в связи с повышенными банковскими рисками.
• На практике банки предоставляют ипотеку на строящиеся объекты, прошедшие процедуру государственной комиссии.
• Всегда существует риск, что здание не будет достроено в намеченное время в связи с задержками в строительстве и даже его заморозкой и банкротством застройщика. Перед выбором жилья нужно анализировать сроки сдачи других объектов строительной компании. Гарантом служит тот факт, если застройщик является партнёром нескольких банков.
• Долгое по времени строительство может повлечь дополнительные расходы покупателя.

Таким образом, ипотека на строящееся жильё связана с некоторыми рисками и имеет свои «подводные камни». Но также есть большой плюс – возможность сэкономить. А сколько получится сэкономить, зависит от времени строительства. Поэтому перед оформлением кредита стоит сравнить сумму переплаты по увеличенной ставке по кредиту с суммой, которую получится сэкономить от покупки строящейся недвижимости. На сегодняшний момент покупка такого жилья достаточно привлекательна и востребована.