Оформление задатка при покупке недвижимости

Какой волнительный момент наступает при покупке собственной квартиры или загородного дома! Мы тратим при этом приличные суммы, требует предельного внимания оформление всех документов, ведь от многих деталей будет зависеть правомочность и достоверность сделки. Как же провести сделку самым лучшим образом, не упустив никаких юридических тонкостей и не потеряв при этом своих денег?

Зачем нужен задаток при покупке недвижимости

Вот вы нашли дом своей мечты или подходящую квартиру в нужном районе, по подходящей цене, отвечающую всем вашим требованиям. Сделки с недвижимостью, как правило, занимают не один день, как же сделать так, чтобы ваши усилия по поиску не пропали даром, а недвижимость не попала в другие руки? Ведь зачастую для покупки бывает нужно заключить с банком ипотечный договор или продать имущество, которым вы владеете, с целью получения средств на покупку недвижимости. Вполне может случиться так, что в то время как вы продаете свою квартиру, та, которую вы нашли, будет продана другому покупателю.

Чаще всего для предотвращения таких событий покупатель передает продавцу некую сумму в подтверждение своих намерений. Но даже в этом случае продавец может сам отказаться от сделки с вами и сумму задатка оставить себе. В этом случае вас непременно ждут судебные разбирательства на протяжении длительного времени. Но, конечно же, есть способ обезопасить себя от подобных неприятностей.

Вы можете потребовать от продавца расписку в получении суммы аванса за дом или квартиру, можете даже привлечь к этому несколько свидетелей. Но даже при условии, что в ней будут указаны все условия купли-продажи и данные объекта недвижимости, вам не гарантирован возврат денег при отказе от сделки. Дело в том, что расписка как таковая не несет юридической нагрузки. Она не подтверждает сама по себе совершения сделки между сторонами или хотя бы намерений к ее проведению. Поэтому непременно учтите этот момент и предпримите все необходимые меры к сохранению своих денег, даже если продавец или риэлтерская компания настаивает на это варианте развития событий.

Оформлять ли договор задатка?

Также стали распространены договоры задатка. Но в гражданском праве нет в принципе такого понятия, поэтому у такого договора ничтожная сила, или попросту ее нет. Оформляя договор задатка, вы не даете себе гарантию безопасности и возврата денег в случае, если купля-продажа сорвется по каким-либо причинам. В этом случае вы получите свои средства назад, а неустойку и возмещение убытков уже не сможете требовать с недобросовестного продавца. В любом суде сумма, переданная по договору задатка, юридически будет считаться авансом по сорвавшейся сделке.

Предварительный договор купли-продажи: оптимальный вариант

Самым оптимальным вариантом решения проблемы правильного оформления залога в счет будущей покупки недвижимости в настоящее время является предварительный договор купли-продажи. Он имеет установленную законодательством форму, обязательные условия, которые должны быть оговорены, и соответственно дает определенные гарантии в правовом поле. В нем вы можете прописать все необходимые вам условия: размер задатка, время, необходимое на подготовку к непосредственной сделке с недвижимостью, ответственность сторон в случае отказа от сделки и так далее.

Основным вариантом оформления аванса являются такие условия, при которых в случае срыва купли-продажи объекта недвижимости по вине покупателя он возвращается в полном объеме. Если сделка не состоялась по вине продавца, то он компенсирует покупателю двойную сумму предварительной оплаты. Любой вариант, будь то просто возврат суммы задатка, вы можете указать в тексте предварительного договора.

Заключение предварительного договора купли-продажи не требует нотариального участия в его создании и удостоверении. Однако не стоит пренебрегать этим в случае намерения купить недвижимость. Нотариус располагает базой объектов, на которые по той или иной причине установлен запрет на отчуждение. Здесь же можно будет проверить правомочность продавца и его права на недвижимость. Ведь если право собственности у человека, продающего вам дом или квартиру, отсутствует, тогда вы можете получить вместо счастливого обладания заветной жилплощади головную боль и бессонные ночи, не говоря уже о потере средств. Права на объект недвижимости у лица, продающего вам квартиру, могут быть обременены непогашенной ипотекой или иными обязанностями. Он может быть просто не вправе продавать этот объект. Еще до совершения сделки вы должны лично удостовериться о наличии у продавца правоустанавливающих документов. Иначе никаких гарантий при совершении сделки у вас не будет, и вы никак не обезопасите себя от возможного мошенничества.

Заключая предварительный договор, обязательно укажите все точные данные объекта недвижимости. Там должно быть указано его местоположение, характеристики, площадь и так далее. Чем точнее вы опишите все данные, тем меньше будет возможности у недобросовестного продавца что-то изменить или отказаться от сделки. Обязательно укажите стоимость объекта. Так вы зафиксируете ее и не дадите продавцу повысить цену на дом или квартиру за период вашей подготовки к непосредственной купле-продаже недвижимости. Ведь рынок может преподнести самые разные сюрпризы и цены могут взлететь в самый короткий срок. В предварительном договоре укажите сроки, которые необходимы вам и продавцу для сбора всех необходимых документов и средств для совершения сделки. Не затягивайте. Лучше всего, если этот срок не будет превышать одного месяца. Этого будет вполне достаточно, чтобы подготовить все необходимое и собрать все требуемые документы.

Если в жилом помещении, которое вы покупаете, кто-то прописан, то укажите в договоре сроки, в которые жилплощадь будет освобождена. Проверьте отсутствие долгов по оплате за коммунальные услуги. Для этих целей в обслуживающей компании обычно берется соответственная справка. В противном случае обязанность по выплате этих долгов ляжет на вас. А вас ждет судебное разбирательство с прежним владельцем о компенсации. Сроки выписки жильцов и погашение долга по квартплате, если таковые имеются, также зафиксируйте в предварительном договоре.

Укажите в предварительном договоре купли-продажи размер передаваемого задатка и условия его возвращения в случае, если сделка не состоится. Обычно размер аванса может составлять от одного до десяти процентов от стоимости объекта. Это вы определяете для себя сами. Если вы твердо уверены в покупке этой недвижимости и в порядочности продавца, то передавайте максимально приемлемую для вас сумму. Но если вы хотите продолжить поиски или у вас есть другие сомнения, то минимальная сумма задатка обезопасит вас от дальнейших неприятностей.