Как приобрести комнату в ипотеку

Иметь сегодня отдельную жилплощадь – большая роскошь. У многих из нас, кто мечтает о собственной квартире, мечты так и остаются нереализованными. А все потому, что покупка жилья – достаточно затратная затея. Помимо постоянно растущих цен на рынке недвижимости (даже вторичном), наблюдается ежегодное повышение ставок по ипотечным кредитам.

Решить такой вопрос можно за счет приобретения комнаты в малосемейке или коммуналке. Особо остро ощущают такую проблему люди, которым по долгу службы приходиться срываться с насиженных мест и переезжать в крупные города и мегаполисы. Но есть еще одно «но»: дальнейший выкуп соседских комнат. Некоторые в таком случае откладывают сбережения годами, другие же оформляют кредит на приобретение комнаты. В результате, оба варианта окажутся вряд ли осуществимы. И вот почему.

Ипотечный кредит под покупку комнаты

Оформить ипотеку на комнату получится не в каждом банке. Это вызвано рядом ограничений для залогодержателя. А всему причиной низкая ликвидность залогового имущества, так как в залоге окажется не вся квартира, а только ее незначительная часть. При этом широко спроса комнаты в коммуналке на рынке недвижимости не имеют, особенно с постоянным ростом цен на жилье.

В обычном ипотечном договоре закладывается вся квартира, но в случае с приобретением только комнаты, клиент обладает правом собственности только на часть квартиры (т.е. комнату). Это означает, что распоряжаться другими помещениями в квартире такой клиент не может, следовательно, не может закладывать их под кредитный договор. Банковское учреждение в свою очередь сталкивается с проблемой оформить кредит на помещение с раздельным правом собственности.

Если залоговое имущество подлежит продаже (например, после судебного предписания), то первое право на выкуп комнаты получают соседи по квартире. То есть комнату сначала предлагают выкупить другим жильцам коммуналки, а уж потом только жилье выставляется на торги. Сумма за комнату на торгах не должна быть ниже той, которую запрашивал банк у других квартиросъемщиков.

Решение проблемы потребует предоставления большого количества различных документов. Например, понадобится нотариально заверенное согласие других собственников комнат на возможное использование залога, также соседи должны дать отказ от преимущественного права выкупа комнаты (в случае реализации залога банком). Банковское учреждение может требовать предоставления и других сопутствующих документов, связанных с залоговым имуществом.

Понятно, что для банка все это создает большие сложности. А потому очень мало какие банки готовы предоставить ипотеку под покупку комнаты.

«Последняя комната»

Банки гораздо охотнее идут на заключение сделки по кредиту, если речь идет о покупке так называемой «последней комнаты». Здесь имеется в виду, что заемщик уже является собственником всех других помещений в квартире, и оформление ипотеки ему необходимо, чтобы выкупить последнюю комнату (комнаты) и стать единовластным хозяином коммунальной квартиры. В таких случаях банк предъявляет к клиенту дополнительные требования:

• когда комната куплена, заемщик должен оформить право собственности на коммуналку, как на цельное жилье;
• залоговым имуществом по ипотеке становится вся квартира;
• в число собственников квартиры, предоставляемой как залог, не могут входить дети, не достигшие совершеннолетия.

После покупки, присоединения комнаты и оформления соответствующего права собственности на всю квартиру, процедура оформления залогового имущества проходит как обычно.

Залоги под кредитные договора

Залогом при оформлении ипотеки на комнату может стать другое уже имеющееся у клиента жилье. Обязательным условием является единоличное право на владение отдельной квартирой или домом. Таким образом купить комнату в коммунальной квартире по ипотеке можно. Рассматривается возможность как приобретения «последней комнаты», так и покупка части жилья. Для чего вам нужен кредит, в этом случае банк не интересует.

При желании оформить кредит на покупку комнаты, надо будет пройти стандартную процедуру оформления залога на имеющееся отдельное жилье. Рассматривается возможность получения как фиксированного займа (только на приобретение комнаты в коммуналке), так и кредит на полную оценочную стоимость залога. Зачем нужно рассматривать оба варианта? Ну, хотя бы для того, что при получении займа на полную стоимость залога можно рассчитывать выкроить средства, например, на ремонт.